A proposito di estimo

Giacomo Rizzi

ESTIMO IN GENERALE
I metodi di stima che attualmente noi conosciamo sono:
- il valore di mercato;
- il valore complementare;
- il valore di trasformazione;
- il valore di surrogazione;
- il costo.
La convergenza dei metodi di stima al valore di mercato, o, come si dice, "al più probabile prezzo in comune commercio", implica un particolare regime economico, cioè il regime di economia Riccardiano; così, per esempio, se un imprenditore ha il monopolio del sale, il costo sostenuto per costruire la salina non è certo uguale al prezzo in comune commercio della salina. Caratteristica base dell'economia Riccardiana è che la somma dei proventi del bene riportati all'epoca della stima meno la somma delle spese, riportate sempre all'epoca della stima, è uguale a zero. Caratteristica dell'economia Riccardiana è

cioè la somma dei proventi del bene, riportati all'epoca della stima, meno la somma delle spese, riportate sempre all'epoca della stima è uguale a zero, considerando un imprenditore ordinario, con:

si debbono intendere tanto i proventi diretti quanto i proventi indiretti.
La Riccardiana è un'economia in cui non ci sono profitti o perdite, non ci sono elementi perturbatori o elementi estranei al mercato, considerato l'imprenditore ordinario nel senso generale della parola, in tali convinzioni i vari metodi di stima portano al valore di mercato.
In economia controllata, intendendo, per quanto ci interessa, una economia in cui vengono imposti gravami o determinati contributi o agevolazioni con caratteristiche non di ordinarietà, la somma dei proventi e le spese costanti per ogni anno non portano all'eguaglianza.

Invece che

si ha

avendo indicato con Ic l'elemento positivo o negativo del metodo di controllo. I cinque metodi di stima generale sono:
- Più probabile valore di mercato. Viene anche detto "più probabile valore di capitalizzazione", in quanto il valore di capitalizzazione deriva da un prezzo di mercato, rappresentato da reddito (prezzo d'uso) di un determinato bene e da un numero (saggio di capitalizzazione), che serve a tradurre in capitale quel prezzo. Incidentalmente noto che il prezzo è il fondamento di ogni stima, in quanto l'unica realtà sulla quale ci si può fondare per comparare grandezze economiche è rappresentata dai prezzi. Ecco perché si usa la locuzione "il più probabile prezzo in comune commercio".
- Costo. Risulta da tutte le spese, che deve sostenere un imprenditore ordinario, per giungere fino alla vendita di un dato prodotto. Se l'imprenditore ha già disponibilità di qualcuno degli elementi della produzione, egli li deve, con opportuna stima, includere nei costi come se dovesse acquistarli all'esterno. Altrimenti vale il caso di quel commerciante che, avendo un negozio con mura proprie e lavorando nello stesso lui, la moglie e due figli, detratte le spese vive, incassando un milione e duecentomila lira al mese, si riteneva possessore di un'attività commerciale attiva, mentre, conteggiando il fitto del negozio, la retribuzione della moglie, dei figli e la sua, si vedeva come la medesima attività fosse passiva. E' da dire che molte aziende familiari operano nelle medesime condizioni specialmente nel campo del l'agricoltura.
- Valore di trasformazione. E' dato dalla differenza tra il più probabile prezzo in comune commercio dei prodotti trasformati e il più probabile prezzo della costruzione in senso lato. E' questo il metodo classico di valutazione di un'area edificabile; esso è dato dalla differenza fra il più probabile prezzo in comune commercio dei fabbricato costruibile defalcato del più probabile prezzo della costruzione.
- Valore complementare. E la differenza tra il più probabile prezzo in comune commercio del bene economico e quello che avrebbe la parte complementare o residua qualora, staccata dal bene, fosse separatamente vendibile.

- Valore di surrogazione. E' il più probabile prezzo in comune commercio del bene capace di surrogare, per dati fini, il bene da stimare.
Infine occorre considerare le modalità di vendita e di acquisto. E' un argomento in genere non molto considerato, ma - a mio parere - di fondamentale importanza. Il mercato è costituito da un certo numero di persone (in senso lato) per le quali sono appetibili certi beni e che sono disposte a fare degli investimenti (fino a un certo limite) per acquistare i beni stessi. Ora, queste possibilità dipendono dall'intervallo di tempo nel corso del quale il bene viene offerto. Così, se io voglio vendere un bene in un'ora con denaro liquido immediatamente consegnato, posso essere certo che dovrò chiedere un prezzo assolutamente conveniente. Altro elemento da tenere da conto è il modo in cui deve essere effettuato il pagamento. Ad esempio: nelle vendite fallimentari si richiede il pagamento integrale entro brevissimo tempo invece lo Stato, ad esempio, quando acquista immobili, fa un contratto preliminare, che è impegnativo solo per il venditore; perché si giunga all'effettivo totale introito del prezzo stabilito occorre un complicato e lungo iter burocratico.

STIMA DEI FABBRICATI
Dopo quanto detto dell'estimo in generale accenniamo alla stima dei fabbricati, riferendoci ai cinque metodi già detti.
a) Più probabile valore di mercato dei fabbricati o più esattamente, per quanto ci interessa, "più probabile prezzo in comune commercio". Per definirlo si possono utilizzare i seguenti metodi:
stime sintetiche, stime analitiche, stime analitiche a capitolazione di reddito.
Le stime sintetiche consistono nella determinazione del più probabile prezzo in comune commercio, paragonando l'immobile in oggetto con immobili di pari appetibilità e caratteristiche, con le detrazioni e aggiunte del caso. Dal paragone di ricavano indici unitari, che permettono di risalire al prezzo cercato. I più comuni sono:
- prezzo di vendita a metro cubo vuoto per pieno;
- prezzo di vendita a metro quadro di superficie utile;
- prezzo di vendita a vano commerciale.
Le stime analitiche consistono nella determinazione del più probabile prezzo di mercato mediante capitalizzazione di reddito. Nell'applicazione di questo metodo bisogna prendere in esame vari casi e tenere particolare conto degli effetti della legge 392 del 1978.
Se l'immobile viene posto in vendita prima che sia affittato, per cui chi acquista un appartamento o l'intero stabile ha l'appartamento o l'intero stabile libero, non vi è dubbio che non siamo in regime di economia Riccardiana. Ha senso ottenere il più probabile valore di mercato, con stima analitica?
Dobbiamo tenere conto che per la legge 392 dei 1978, il canone di fitto è determinato (naturalmente per quegli immobili che rientrano nella stessa legge) in maniera bassa; ne consegue che, se una persona compra un appartamento per utilizzarlo, non si pone il problema del fitto, mentre colui che acquista un appartamento per cederlo in locazione, nella maggioranza dei casi si trova di fronte a un dilemma: perderci o tentare con metodi poco ortodossi, di aumentare il canone stabilito dalla legge 392. Perciò sono del parere che non sempre si possa parlare, in regime di estimo, di reddito costituito da immobili. Per gli immobili destinati ad uffici, ad alberghi, ecc., si può procedere a determinare la capitalizzazione di reddito. Se l'immobile è affittato, anche in questo caso la legge 392 fa risentire negativamente i suoi effetti.
Il canone di locazione e sublocazione degli immobili, adibiti ad uso di abitazione, non può superare il 3,85% del valore locativo dell'immobile. Si badi bene che questo è il canone locativo lordo, perché a carico del proprietario sono altre spese e precisamente:
- manutenzione: le spese di manutenzione. sono quasi completamente a carico del proprietario; in media si può ritenere che esse incidano per l'8% sul reddito lordo; - servizi: le spese per i servizi necessari all'immobile sono, in piccola parte, a carico del proprietario; si può ritenere che incidano per il 2% sul reddito lordo; - sfitti ed inesigibilità: gli sfitti non sono considerati, perché in generale è difficile che ci si trovi in tale situazione; quanto all'inesigibilità, si deve tener conto che l'inquilino, giovandosi delle leggi vigenti, può non pagare con regolarità mensile e conservare ugualmente l'appartamento, senza mai corrispondere interessi sulle cifre dei fitti versati con notevole ritardo; si può ritenere che ciò vada a incidere per il 2% sul reddito lordo;
- assicurazione: è la spesa che si sostiene per assicurare il fabbricato contro incendi e altri eventi calamitosi; si può ritenere che essa incida per l'1% sul reddito lordo;
- ammortamento: è l'ammortamento del fabbricato in quanto anch'esso ha una vita; si ritiene che tale voce incida per lo 0,5% sul reddito lordo;
- amministrazione: si ritiene che le spese per amministrare il fabbricato incidano per l'l% sul reddito lordo;
- imposte, sovraimposte e contributi vari, ecc., che incidono per il 20% sul reddito lordo.
Sommando, si ricava che le spese a carico del proprietario incidono per il 34,5% sul reddito lordo.
Poiché la legge 392 ha stabilito il tasso del 3,85% sul valore locativo, il tasso netto risulta:
3,85 (1 - 0,345)% = 3,85 (0,655)% = 2,52%
E' evidente che un tasso del 2,52% è senz'altro svantaggioso.
Occorre tener conto che si è creato un mercato nell'ambito del quale, in pratica, il reddito netto si considera come se fosse pari al 4,0% - 4,5%; ciò perché molte persone comprano un immobile affittato, sperando di liberarlo in un breve numero di anni e poi abitarlo. Questa è la ragione per la quale il tasso è più alto.
b) Il più probabile valore di costo dei fabbricati, è il cosiddetto "a sito e costo di costruzione". In altri termini, il costo si ottiene aggiungendo al costo dell'area (sito) il costo della costruzione. Questo valore, così determinato, tende al valore di costruzione in regime di economia Riccardiana, ma in periodo di equilibrio e non in regime dinamico. Evidentemente questo metodo, nel nostro mercato edilizio e in gran numero di casi, non può tendere al valore di mercato.
c) Il più probabile valore di trasformazione è il metodo da applicarsi quando per l'immobile è pensabile, con opportuna trasformazione, di ricavare un beneficio maggiore dell'attuale, spendendo una cifra (tutto compreso) inferiore alla differenza dei due valori.
d) Il più probabile valore di surrogazione è in fondo un caso di stima eccezionale, che presenta la difficoltà di dovere determinare i criteri delle surrogabilità del riconoscimento concreto dell'identità o per lo meno della paragonabilità tra un fabbricato e il fabbricato che lo surroga.
e) Il più probabile valore complementare va stimato quando un fabbricato debba separarsi da un complesso di beni con i quali è unito da rapporti di complementarietà.